Расположение и размеры комнат во многих квартирах, особенно во вторичном фонде, часто совсем не устраивают владельцев. Маленькие кухни, неудобные санузлы и проходные комнаты заставляют задуматься о перепланировке. Важно понимать возможность и законность возведения новых стен и сноса старых. Как оформить перепланировку квартиры, нужно выяснить до начала ремонта. Только тогда получится не попасть на штрафы и не столкнуться с другими проблемами при продаже, дарении или наследовании квартиры в будущем.
Что такое перепланировка и когда ее нужно согласовывать
Конфигурация жилья от застройщика часто не подходит жильцам, не учитывает их потребности и пожелания. Чтобы изменить расположение и размеры внутренних ненесущих перегородок в квартире, производится перепланировка. В отличие от реконструкции, она не задевает капитальные конструкции и инженерные сети здания.
Покупая квартиру в новострое, можно получить только внешние стены и несущие колонны. Внутренние перегородки выстраиваются новым владельцем квартиры. Чаще всего возможностей по расстановке стен достаточно много. Ограничения касаются расположения:
- мокрой зоны;
- газовых труб;
- стояков отопления, канализации, водоснабжения.
Перепланировка возможна не только на этапе приемки жилья. Ее также делают во время капитального ремонта квартиры. И в новострое, и во вторичке перепланировка квартиры сопряжена с некоторыми сложностями. Она предполагает определенный алгоритм действий и требует получения соответствующих разрешений.
Перепланировка квартиры производится после ввода здания в эксплуатацию. Чаще с ней сталкиваются те, кто только купил жилье во вторичке или продает свою старую квартиру. Небольшая перепланировка может заключаться в демонтаже антресоли или закладывании лишнего прохода. Более серьезные строительные работы предполагают объединение или разделение санузла, совмещение кухни с гостиной или комнаты с лоджией.
Перепланировка квартиры может состоять из:
- переноса внутренних перегородок, сноса старых и установки новых;
- вырезания новых межкомнатных дверных проемов и закладывания старых;
- обустройства и реконфигурации лоджий, тамбуров и встроенных кладовок;
- пристройку балкона на первом этаже.
Без оформления разрешения изменить можно стены, которые не являются несущими. Если лоджия присоединяется к кухне или комнате, но капитальная часть конструкции остается на месте, например, убирается только дверь и окно, узаконивать перепланировку не нужно. Не понадобятся разрешающие документы, если:
- Между ванной и туалетом ненесущая перегородка и при совмещении не повреждается вентиляционный канал. Важно при этом правильно перенести полотенцесушитель и уточнить, не является ли он частью капитальной инженерной сети дома, которую нельзя демонтировать.
- В доме нет газа. Объединить кухню с жилой комнатой можно, если между ними ненесущая стена и дом не газифицирован. В случае официального отказа от газа и установки газовиками заглушки на трубу в проходе между кухней и гостиной лучше сохранить скрытые закладные под дверь. В случае продажи квартиры новые собственники могут вернуть газовую плиту, и им потребуется установить дверное полотно.
- При демонтаже оконного или дверного блока не меняется система отопления и не задеваются несущие конструкции.
Кардинальные изменения, в том числе демонтаж стен, перенос мокрой зоны в нежилую и вынесение батареи на лоджию, требуют согласования. Менять расположение или демонтировать вентиляционные каналы, убирать звукоизолирующие прослойки и межэтажные перекрытия запрещено. Вмешательство в конструктив дома узаконить невозможно. Оно нарушает целостность здания и может привести к критическим разрушениям несущих конструкций.
Узаконивать уже совершенную перепланировку придется, если предыдущие владельцы самостоятельно изменили технические характеристики квартиры. Это довольно хлопотно и затратно. Поэтому при покупке вторички рекомендуется заранее изучить техпаспорт квартиры и проверить соответствие размера жилой площади и размещения мокрых зон. Лучше обратиться к юристам или в проектно-дизайнерские организации. Они помогут выяснить реальное состояние жилья и возможные проблемы с разрешительной документацией.
Этапы согласования и оформления перепланировки квартиры
Если ремонт не включает запрещенного вмешательства в конструктив здания, но размер жилой площади и параметры жилья меняются, нужно пошагово пройти процедуру узаконивания. Чтобы оформить перепланировку, необходимо собрать документацию и подготовить проект. Понадобится вызвать инженера БТИ и заказать техпаспорт. Это может занимать от одной до нескольких недель.
Получать разрешение на увеличение жилой площади или увеличение дверного проема в некапитальной стене не нужно. Можно провести строительные работы и только после них оформить новый техпаспорт, отображающий изменения. Если соотношение жилой и общей площади неизменно, проблем с согласованием не возникнет и даже выписку из реестра можно не обновлять. В новом техническом паспорте будет указан соответствующий реальной планировке план. Его можно будет использовать для оформления договора купли-продажи или дарения.
Если жилая или общая площадь жилья увеличилась или уменьшилась, нужно обновить данные в государственном реестре. Выписка из него подтверждает законность перепланировки и отсутствие каких-либо нарушений в конструктиве здания.
Поэтапно оформить новую конфигурацию квартиры можно при наличии документов всех собственников. Единолично один из совладельцев зарегистрировать перепланировку не сможет. В некоторых случаях оформление возможно по доверенности — тогда уточнить список необходимых документов следует у юриста.
Оценка возможности перепланировки и сбор документов
Перед началом каких-либо работ по перепланировке квартиры нужно обратиться к архитектору или инженеру. Он сможет оценить, соответствуют ли внесенные или планируемые изменения строительным нормам. Если перепланировка уже была проведена бывшими владельцами, инженер подскажет, каким образом квартиру необходимо реконструировать, чтобы ее техническое состояние соответствовало законодательству.
Чтобы получить документы, подтверждающие законность перепланировки, следует предварительно подготовить:
- декларацию о начале строительных работ или заявление на разрешение их проведения;
- проект в двух экземплярах;
- действующий техпаспорт со всеми предыдущими изменениями на момент новой перепланировки.
После окончания ремонта нужно получить акт выполненных работ и новый технический паспорт.
Разработка проектной документации
Перед переустройством квартиры сертифицированные специалисты должны создать проект. Лучше, чтобы инженер, занимающийся перепланировкой, самостоятельно производил технический надзор. Так он может контролировать проведение работ и вовремя внести правки, если проект изменится или ремонтная бригада допустит ошибку. В идеале строители, дизайнер и инженер должны работать сообща, тогда в проектной документации получится учесть все требования законодательства и пожелания заказчика.
Важно помнить, что разрабатывать проект имеют право только те организации, которые имеют специальную лицензию. При подготовке документации может потребоваться получить согласования от технических служб на перенос электрощитка, газовой трубы или вмешательство в общедомовую вентиляцию. Собрать все ТУ и разрешения за день не выйдет. Если техпаспорт на квартиру не сохранился или ему более 1 года, предварительно понадобится обратиться в БТИ и заказать новый паспорт с:
- обмерным планом;
- техническими характеристиками;
- перечнем помещений.
Готовый проект перепланировки подается в ГИАГ — Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства Украины. После его согласования можно приступить к демонтажу и монтажу перегородок, объединению помещений и другим строительным работам.
Заказ и изготовление техпаспорта
После перепланировки квартиры необходимо подготовить технический паспорт. Нужно обратиться в БТИ той местности, на территории которой зарегистрировано жилье. Потребуется письменно подать заявление на проведение технической инвентаризации. Сделать это может один из собственников квартиры. Для заказа техпаспорта нужно предоставить документы:
- свидетельство о праве собственности;
- старый техпаспорт;
- копии паспортов и идентификационных кодов всех совладельцев.
Инженер БТИ назначает дату проверки. После составления реального плана помещений и перепланировки квартиры специалист готовит новый техпаспорт с текущими техническими параметрами и размерами комнат.
Внесение изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество
Следующим этапом идет регистрация перепланировки квартиры. Для этого нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг и подать документы — свидетельство о праве собственности и новый техпаспорт. Зачастую записываться на прием лучше за пару недель. В некоторых областях попасть в ЦНАП можно только после подачи онлайн-заявки. Все это важно уточнить заранее, так как у многих документов и справок есть срок действия.
После согласования перепланировка официально подтверждается. Выдается обновленная выписка из реестра. При ее наличии можно беспроблемно продавать, дарить или завещать квартиру, не переживая о штрафах из-за неузаконенного возведения стен или объединения санузла.
С какими нюансами можно столкнуться в процессе согласования
Незаконная перепланировка квартиры ведет к административной и уголовной ответственности. Если снос стен, демонтаж перегородки, неправильный перенос батареи отопления или другие работы привели к имущественному ущербу в большом размере, навредили здоровью или привели к травмам, помимо штрафа владельцу грозят исправительные работы или ограничение свободы до 3 лет.
Возможные ошибки
Согласование перепланировки невозможно, если она выполнена с нарушениями. Важно предварительно продумать дизайн помещения и постараться избежать критических ошибок:
- Сносить несущие стены перепланировка не разрешает. Это чревато не только штрафами, но и нарушением конструкции дома. Из-за демонтажа перегородок и несущих стен швы увеличиваются. Зимой они промерзают, во время осадков в них попадает вода, что приводит к появлению плесени, трещин и отслаиванию внешней отделки.
- Делать арки, дверные или оконные проемы в капитальных стенах нельзя. Их толщина и вес еще на этапе проектирования дома рассчитаны так, чтобы надежно удерживать всю конструкцию. Прорези в несущих стенах меняют нагрузку на фундамент и могут привести к разрушению отдельных блоков или всего дома.
- Переносить мокрые зоны в жилые комнаты при перепланировке запрещено. Санузел должен располагаться в нежилой зоне. Допускается уменьшить коридор, но использование жилой площади для ванной чревато затоплением соседей и большими штрафами.
- При перепланировке балкона или лоджии радиатор должен оставаться в комнате. Если он был расположен на ненесущей перегородке, которую снесли при объединении с комнатой, переставить батарею можно вертикально на стену. В некоторых случаях вмонтировать радиатор можно в пол.
Согласовать перенос вентиляционных каналов не выйдет. Вмешательство в их конструкцию нарушает естественный воздухообмен в доме и приводит к сырости и разрастанию грибка. Проблемы могут быть и с переносом наружного ящика для кондиционера. Если он является частью фасада, трогать его без согласования с архитекторами нельзя.
Перепланировка в новострое и вторичке
В новостройках переустройство помещений может быть ограничено застройщиком. Владельцы крупных ЖК не позволяют вносить какие-либо изменения в планировки и внешний вид здания. Вполне возможно, что объединить кухню с лоджией и застеклить ее или расширить прихожую за счет тамбура не выйдет из-за внутренних правил обслуживания здания.
Во вторичном жилье согласование дороже из-за необходимости доплачивать за предыдущие изменения, выполненные бывшими жильцами. Кладовые в недействующих лифтах, погреба на кухнях первых этажей и целые пристроенные комнаты узаконивать сложно. В некоторых случаях может и вовсе понадобиться привести квартиру в изначальный вид и демонтировать лишние конструкции.
Если квартира находится в здании, имеющем историческую и культурную ценность, согласовывать перепланировку придется со специальной госкомиссией. Прежде всего необходимо обратиться в ГИАГ. Далее соответствующие органы культуры и архитектуры проверят проект, внесут правки или дополнения и оформят разрешительную документацию. После перепланировки квартиры процедура оформления будет такой же, как и в обычных домах. Понадобится техпаспорт и обновление выписки в госреестре.
