Більшості людей, котрі планували придбати власне житло, довелося вирішувати, що купувати — новобудову чи вторинку. На ринку нерухомості представлені квартири різної площі, планування, вартості. Вибір може потребувати чимало часу та зусиль, оскільки плюси та мінуси є у кожного варіанта. Щоб згодом не жалкувати про витрачені гроші, треба визначити, що краще — новобудова чи вторинка — ще на етапі огляду варіантів.
Причини купити новобудову
Ринок первинної нерухомості бурхливо розвивається, пропонуючи потенційним покупцям квартири різного рівня комфорту.
Переваги новобудови такі:
- Продуманість планувань. Можна знайти квартиру з коморою, гардеробною, кількома санвузлами, просторою кухнею тощо. Деякі забудовники пропонують покупцям можливість спланувати простір самостійно, з урахуванням способу життя та потреб.
- Не треба витрачати час на ремонт, якщо забудовник пропонує нейтральне оздоблення. Фактично власник в’їжджає у нову квартиру, яку достатньо облаштувати та прикрасити.
- Можливість одразу зробити ремонт. Не треба демонтувати старі меблі, покриття та інженерні комунікації.
- Безпека. Новобудови добре охороняються, і проникнення сторонніх малоймовірне. Власники квартир у нових будинках мають ключі від хвіртки у двір, ведеться відеоспостереження, є охоронці.
- Упорядкованість. У старих будинках складно побачити теплі під’їзди, приміщення для зберігання велосипедів і колясок, зручні пандуси, підземні паркінги. Території нових ЖК зручно сплановані, є ігрові та спортивні майданчики, дитячі садки, спортзали, зони відпочинку та тротуари для прогулянок, велодоріжки, зелені насадження. На дахах розміщуються солярії та зони відпочинку, на перших поверхах — магазини, аптеки, сервіси.
- Автономність. Нові житлові комплекси мають власні системи теплопостачання та сучасні інженерні комунікації. Обслуговуванням займаються слюсарі та техніки ЖК, тому несправності усуваються швидко.
- Довговічність. Нові будинки зводять із застосуванням сучасних технологій у розрахунку на 100-150 років експлуатації. Знос у новобудови відсутній, інженерні системи працюють бездоганно.
- Відсутність юридичних ризиків при оформленні права власності на квартиру, оскільки правової історії нова нерухомість не має.
Одна з переваг новобудови — відчуття новизни та нового початку, оскільки в цій квартирі ніхто раніше не жив. Інвестиції в новобудови завжди окупаються, у тому числі через оренду чи перепродаж нерухомості після реєстрації прав власності.
Чому буває краще відмовитися від купівлі новобудови
Важко вибрати між новобудовою чи вторинкою, якщо не знаєш мінусів покупки житла у новому будинку. Основні недоліки новобудови:
- Шум від ремонту і будівництва, що триває. Заселяються квартири не одразу, тож гуркіт та інші будівельні звуки будуть чутні протягом кількох місяців. Якщо в ЖК недобудовано деякі частини або не готова придомова територія — будівельники шумітимуть ще довго.
- Проблеми із транспортною доступністю. Більшість покупців квартир у нових будинках мають автомобілі, але якщо машини немає — доведеться користуватись громадським транспортом, а транспортна інфраструктура у віддалених районах може бути недостатньо розвиненою. Для автовласників неприємний сюрприз — дороги без асфальту, оскільки дорожні роботи нерідко виконуються в останню чергу.
- Відсутність магазинів, аптек та інших сервісів на початку заселення ЖК. Згодом усі інфраструктурні об’єкти з’являться, але якийсь час доведеться зачекати. Комерційні приміщення на першому поверсі забудовники продають чи здають в оренду, тож поки не з’являться охочі — магазинів і сервісів не буде.
- Проблеми із інженерними комунікаціями. У новій будівлі в перші місяці може вимикатися світло, не працювати ліфт, вода або інтернет. Налагодити безперебійну роботу комунікацій за тиждень чи місяць неможливо.
- Усадка будівлі. Якщо проєктувальники чи будівельники погано виконали роботу — з’являться тріщини в перекриттях, плитка буде відвалюватися.
Серед недоліків новобудови — довге оформлення права власності. Спочатку будинок має бути поставлений на кадастровий облік забудовником, потім виконується реєстрація прав власності, і власник квартири зможе прописатись. Купити квартиру в новобудові можна швидко, але власністю вона стане нескоро.
Причини придбати вторинне житло
Ринок вторинної нерухомості набагато більший за ринок первинної, тому покупець може без особливих труднощів знайти квартиру під власні запити та вимоги. Переваги вторинки:
- Заселитися можна одразу після підписання акту купівлі-продажу. Такий варіант зручний, якщо треба терміново десь оселитися та прописатись, оскільки прописка доступна відразу після переїзду. Ремонт можна відкласти на потім, якщо умови прийнятні.
- Квартиру БУ реально купити в новому будинку з гарним плануванням та комфортом. Вартість такого житла буде високою, зате не доведеться слухати будівельний шум і чекати відкриття магазинів/сервісів поруч. За квартиру в старому фонді можна сплатити менше, причому вживана нерухомість доступна в різних районах і за різними цінами.
- Інфраструктура налагоджена — є магазини, дитсадки та школи, поліклініки та сервіси. Рух транспорту добре організований. Інформація про інфраструктуру доступна, тому можна знайти локацію з урахуванням особистих вимог (біля парку, поряд зі школою, ближче до стадіонів та спортзалів тощо).
- Усадка будинку давно закінчилася — ризик появи тріщин та інших проблем відсутній.
Серед додаткових переваг вторинки — можливість торгуватися та заощадити на покупці.
Чому купівля вторинного житла — не найкращий варіант
Крім очевидних переваг, квартири в старих будинках мають недоліки, про які слід знати покупцям:
- Загальнобудинкове майно зношене (інженерні комунікації, під’їзди, ліфти, проводка, дахи). Заміна інженерних комунікацій у квартирі нічого не дасть, якщо труби прогнили у всьому будинку.
- Обслуговують будинки керуючі компанії, тому ремонту можна чекати довго, а послуги приватних майстрів недешеві.
- Наявність прихованих дефектів. Без досвіду та знань оцінити реальний стан квартири дуже складно. Згодом можуть з’явитися протікання у трубах, стати помітними тріщини у стінах та підлозі, інші недоліки. Усувати дефекти доведеться власним коштом.
- Подвір’я без дитячих та спортивних майданчиків, відсутність паркувальних місць. У старих будинків прибудинкові території невеликі, тому дітям нема де гуляти, а дорослим — ставити машини у вторинному житловому фонді.
- Складнощі з ремонтом через необхідність демонтувати старі покриття та конструкції.
Можливостей купити вторинне житло багато, але й ризики високі. Якщо юридичну історію квартири не було ретельно перевірено — відсутні гарантії безпеки угоди. Якщо нерухомість була куплена у шахрая, її просто заберуть без відшкодування витрачених коштів.
Новобудова чи вторинне житло — що вибрати?
На питання, що краще — новобудова чи вторинка, однозначної відповіді немає, оскільки у кожного потенційного покупця свої причини купити житло, власні цілі та переваги. Фактично доводиться обирати між:
- гарним новим будинком, у якого недостатньо розвинена інфраструктура;
- старим обжитим будинком з добре розвиненою інфраструктурою, але проблемними інженерними комунікаціями та відсутністю місця для відпочинку.
Щоб вирішити, треба порівняти два варіанти за такими критеріями:
- Вартість. Квартири в новобудовах у більшості випадків дорожчі за вторинки. Заощадити можна за умови покупки на етапі будівництва, в той час, як за вживану квартиру допускається поторгуватися. Однак якщо згодом виявляться аварійні комунікації — буде потрібен дорогий ремонт.
- Інфраструктура. Новий ЖК може бути побудований у центральному районі з великими супермаркетами, школами тощо. Якщо його зведено у приміській зоні — доведеться почекати, доки будівництво закінчиться, відкриються магазини та сервіси. Навколо вторинного житла інфраструктура давно сформувалася і все необхідне у кроковій доступності.
- Комфорт. У проєкти нових ЖК закладаються дитячі, ігрові та спортивні майданчики, зони відпочинку та паркінги. Прибудинкові території після закінчення будівельних робіт добре продумані, тому можна відпочивати з комфортом, займатися спортом, купувати. Території старих будинків невеликі, за ними можуть погано доглядати, обладнання дитячих та спортивних майданчиків потребує заміни, паркінги відсутні, є лише нечисленні паркомісця у дворі.
- Безпека. Захист первинного житла забезпечується за допомогою відеоспостереження та різноманітних охоронних систем, у тому числі залучаються співробітники охоронних агентств. В об’єктів старого фонду охорона відсутня чи мінімальна (1-2 відеокамери). Власник вторинки може укласти договір з агентством щодо охорони своєї нерухомості, але на прибудинкову територію угода не поширюється.
- Обслуговування. Ремонтом та обслуговуванням будівель нових ЖК займаються внутрішні служби, які швидко усувають неполадки. Ліфти обслуговуються окремо і в екстрених ситуаціях оператори реагують миттєво. Вторинки обслуговують комунальні служби після подання заяви про несправність. Терміни реакції на заявку залежать від завантаженості служб та рівня сервісу.
- Розташування. Нові ЖК нерідко зводять у віддалених районах із гарними пейзажами та відносно чистим повітрям, але нерозвиненою інфраструктурою, у тому числі дорожньою. Вторинку з гарним ремонтом можна знайти в будь-якому районі міста, проте вартість житла, наприклад, у центрі нерідко більша за ціну нової квартири.
- Планування. У нових будинках планування приміщень сучасне і практичне, просторі кухні та ванні, роздільні житлові кімнати. У вторинках найчастіше буває незручно через прохідні або суміжні кімнати, маленькі кухні й тісні ванни, низькі стелі.
- Юридичні ризики. Якщо нова квартира куплена у надійного забудовника — правові ризики відсутні. Результат купівлі вторинного житла без ретельної перевірки — довгі судові розгляди (прописані неповнолітні, є спадкоємці, є заборгованість з послуг ЖКГ) або втрата квартири без компенсації витрачених коштів.
- Оформлення документів. Права власності на вторинку та прописку можна оформити одразу після підписання акту купівлі-продажу нерухомості. Нову квартиру вдасться зареєструвати лише після здачі будинку та реєстрації будівлі забудовником у кадастрі.
Ризики купівлі новобудови в основному пов’язані з усадкою будівлі, незавершеним будівництвом та потенційно можливим банкрутством забудовника. Купівля нерухомості після реєстрації ЖК у кадастрі — найбезпечніший варіант.
При купівлі БУ квартири важливими факторами є стан вторинного житла та його юридична чистота. Швидко купувати вторинку небажано, особливо за необґрунтовано низькою ціною. Краще спочатку проконсультуватися з компетентним оцінювачем, перевірити відсутність спадкоємців, прописаних неповнолітніх, застав та обтяжень.
При виборі між новобудовою чи вторинкою слід орієнтуватися на цілі, потреби, фінансові можливості, переваги та побажання. Переваг більше у нового житла, але за умови купівлі квартири після закінчення будівництва ЖК та у надійного забудовника. Проте у вторинних квартир є переваги (розвинена інфраструктура, широкий вибір варіантів, менша ціна), що зумовлює стабільний попит на вторинки.
